Меню

Составление договора купли-продажи недвижимости и документов под сделку в Москве. Юрист Александр Обухов

Разрабатываю индивидуальные договоры купли-продажи (ДКП) квартир, загородных домов с участками и коммерческой недвижимости. Предварительные договоры, соглашения о задатке и авансе.

Включаю заверения сторон, безопасные условия расчетов и защиту сделки от приостановки регистрации из-за рисков воинского учета. Без шаблонов.
ОБСУДИТЬ ДОГОВОР

Договоры, которые защищают ваши
деньги и недвижимость,
а не создают видимость защиты

В сделках с недвижимостью типовой шаблон из интернета или стандартная форма от банковского сервиса часто создают опасную иллюзию безопасности.

Шаблоны могут дать примитивный минимум, но абсолютно игнорируют интересы
конкретного покупателя или продавца и специфику сделки.

Я разрабатываю индивидуальные договоры купли-продажи, учитывающие персональные особенности сделки, схему финансирования, статус сторон, условия по закрытию рисков, договоренности сторон и актуальные законодательные требования.

Работаю с клиентами в Москве и Московской области; подготовка документов возможна дистанционно для сделок в других регионах России.

Юрист по недвижимости Александр Обухов.

Стоимость разработки договоров
и документов под сделку

*Итоговая стоимость зависит от структуры сделки, состава объектов
(например, дом с участком), источника оплаты и количества участников.
Точную стоимость называю после предварительного анализа объема до начала работы.
Не является офертой.
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Для стандартных сделок, требующих надежной правовой защиты
от 10 000 ₽
• Разработка персонального ДКП под выбранную схему расчетов (сервис безопасных расчетов, аккредитив, эскроу, депозит нотариуса, ячейка);

• Включенные заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ);

• Защитная оговорка по реестру военных повесток (ст. 7.1 Закона № 53-ФЗ);

• Исключение риска залога в пользу продавца;

• Акт приема-передачи объекта недвижимости.
ЗАКАЗАТЬ ДОГОВОР
КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ ПОД СДЕЛКУ
Для сложных, альтернативных сделок и взаимодействия с банками/нотариусами.
от 20 000 ₽
• Все опции тарифа «Индивидуальный ДКП»;

• Предварительный договор (ПДКП) с соглашением об авансе/задатке/обеспечительном платеже;

• Правовая экспертиза договора контрагента / банка с рекомендациями по внесению изменений для снятия рисков;

• Согласование правок с юристом или риэлтором второй стороны;

• Комплект сопутствующих актов, расписок и согласий.
ЗАКАЗАТЬ КОМПЛЕКТ

Какие документы я разрабатываю
для безопасности сделки и защиты от рисков:

  • Индивидуальные договоры купли-продажи квартир, апартаментов, земельных участков, загородных домов и коммерческой недвижимости;
  • Предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) с задатком, авансом или обеспечительным платежом и с фиксацией обязательств и существенных условий;
  • Акты приема-передачи с детальным описанием технического состояния объекта, передаваемой мебели и техники, показаний приборов учета;
  • Правовая экспертиза договоров, предложенных банком, нотариусом или другой стороной, с внесением в них изменений;
  • Дополнительные соглашения к ДКП об изменении стоимости объекта недвижимости;
  • Договор найма жилого помещения/аренды нежилого помещения;
  • Договор дарения денег на покупку недвижимости для минимизации риска последующего включения объекта в совместное имущество супругов и раздела;
  • Расписки о передаче денег;
  • Документы для нотариуса;
  • Договоры и соглашения для работы самозанятых риэлторов и агентств недвижимости с клиентами;
  • Иные документы под конкретную сделку или ситуацию.

Когда стандартный шаблон не подходит:

  • Несколько собственников или прописанные;
  • Используются кредитные средства/ипотека;
  • Покупка доли или комнаты в недвижимости;
  • Участие несовершеннолетних;
  • Апартаменты, машиноместа, загородная недвижимость;
  • Необходимо предусмотреть передачу мебели и техники;
  • Использование доверенности;
  • Имеется обременение или ограничение;
  • Имеется задолженность продавца по объекту;
  • Коммерческая недвижимость;
  • Сложная схема расчетов;
  • Рассрочка оплаты стоимости недвижимости;
  • Дистанционная сделка из разных городов;
  • Нестандартные условия сторон;
  • Выявленные в ходе проверки юридические риски;
  • Даритель денег хочет обезопасить недвижимость от возможного раздела при разводе.

Ключевые защитные оговорки,
которые я внедряю в договор:

  • Оговорка о воинском учете и реестре повесток (ст. 7.1 Закона № 53-ФЗ): прямое заверение продавца об отсутствии электронных повесток и ограничений Росреестра с условиями ускоренного расторжения сделки, обязательством возврата средств и штрафа при приостановке;
  • Расширенные заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): заверения сторон в отношении отсутствия скрытых долгов, субсидиарной ответственности, судебных споров, признаков неплатежеспособности и иных существенных для сделки обстоятельств;
  • Исключение залога в пользу продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ): защита покупателя от автоматического обременения при расчетах через аккредитив, сервис безопасных расчетов или эскроу-счет;
  • Семейные заверения: фиксация семейного статуса продавца на дату покупки объекта, подтверждение отсутствия имущественных притязаний бывших супругов, неиспользования средств материнского капитала и отсутствия невыделенных долей детей;
  • Разделение момента подписания и передачи объекта (ст. 556 ГК РФ): защита сторон от рисков случайной гибели или повреждения имущества до госрегистрации, полной оплаты, подписания передаточного акта и фактического вручения ключей.

Что вы получаете по итогам подготовки:

  • Готовый к подписанию договор (или комплект документов) в редактируемом формате Word и PDF — полностью оформленный для подачи в МФЦ, Росреестр, банк или нотариусу;
  • Юридически выверенную договорную конструкцию сделки;
  • Разъяснение юридически сложных положений;
  • Соответствие действующему законодательству и практике;
  • Правовую аргументацию включенных условий для второй стороны сделки (а в рамках тарифа «Комплект документов» — мое личное участие в переговорах и согласовании правок с юристом или риэлтором контрагента);
  • Инструкцию по безопасному подписанию и синхронизации с расчетными документами;
  • Четкий алгоритм дальнейших действий сторон при передаче объекта, ключей и подписании передаточного акта.

Реальные ситуации из моей практики:
чем опасны шаблоны и ошибки в договорах:

Шаблон из интернета и скрытый залог продавца:
Клиенты использовали типовой договор из интернета. При проверке документа выяснилось, что в пользу продавца договором устанавливается залог (п. 5 ст. 488 ГК РФ), несмотря на полную оплату цены квартиры в момент сделки. Также договор содержал условие, что он является передаточным документом и передача квартиры производится в момент подписания, несмотря на договоренности сторон о передаче лишь через две недели после регистрации. Заключение такого договора могло привести к последующей необходимости снимать залог и возникновению спора по срокам освобождения квартиры. Документ был полностью переработан, согласован сторонами и успешно использован при регистрации перехода права собственности.
Ошибка менеджера цифровой платформы:
Стороны доверили подготовку ДКП банковскому сервису, через который производилась электронная регистрация и осуществлялись безопасные расчеты. Однако менеджер сервиса допустил в договоре несколько ошибок, из-за чего продавцу не были перечислены денежные средства, несмотря на переход права собственности к покупателю. Стороны были вынуждены составлять дополнительное соглашение к договору, обращаться в Росреестр, а затем - снова к сервису, который производил безопасные расчеты. Из-за длительных сроков получения денег, у продавца сорвалась последующая сделка покупки квартиры взамен проданной.
Блокировка сделки по новому закону:
В форму предварительного договора другой стороны (продавца недвижимости) не были внесены заверения об отсутствии ограничений по воинскому учету, в том числе по реестру военкоматных повесток. Включение мной разработанной «военкоматной оговорки» (ст. 7.1 Закона № 53-ФЗ) и штрафных санкций заставило продавца оперативно подтвердить статус и предоставить справку из реестра повесток до подачи документов, предотвратив возможную приостановку регистрации права собственности моего клиента (покупателя) и последующий затяжной судебный спор.
Нужен надежный договор под вашу сделку?
Напишите мне в мессенджер: кратко опишите объект (квартира, дом, коммерция), схему расчетов и ваши условия. Я оценю задачу, назову точную стоимость и сроки подготовки документа. Вам не нужно тратить время на поездку в офис — все исходные документы можно направить дистанционно.
ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ДОГОВОРА
Помните: даже безупречно составленный договор не защитит от потери права собственности, если сам объект или продавец имеют неустраненные юридические риски, или сделка проводится без необходимой квалификации ее участников.

До подписания договора закажите Юридическую проверку объекта и продавца или выберите Полное юридическое сопровождение сделки.
ПЕРЕЙТИ К ПОЛНОМУ СОПРОВОЖДЕНИЮ ПЕРЕЙТИ К ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКЕ
©Обухов Александр Николаевич.
2019-2026 Все права защищены.

Любое использование либо копирование материалов или подборки материалов сайта, элементов дизайна и оформления допускается лишь с разрешения правообладателя и только со ссылкой на источник aobukhov.legal.
Представленные на сайте данные носят информационный характер и не являются рекламой.
ЮРБЛОК
Контакты
VK
 MAX
 Telegram
Этот сайт использует файлы cookie для сбора обезличенной статистики и улучшения работы. Нажимая кнопку «СОГЛАШАЮСЬ» или
продолжая использовать сайт, вы даете Согласие на их обработку в соответствии с нашей Политикой обработки персональных данных.
СОГЛАШАЮСЬ